Ett dolt fel är ett fel som varken säljaren eller köparen kände till eller borde ha känt till vid försäljningen. Inte heller ska felet ha gått att upptäcka vid en besiktning eller en noga genomgång av fastigheten och dess tillbehör, dvs huset som fastigheten står på.
En säljare av fast egendom är ansvarig för dolda fel i tio år efter försäljningen. Om man som köpare råkar ut för ett dolt fel ska man börja med att reklamera det till säljaren. Därefter behöver man utreda vad det kostar att åtgärda felet och sedan kan man ställa ett ekonomiskt anspråk mot säljaren.
Att man ställer ett anspråk betyder inte att säljaren kommer att gå med på att betala. I många fall kommer man överens om en uppgörelse och i andra fall kan det vara värt att driva tvisten och stämma säljaren.
Att driva ett ärende om dolda fel behöver göras i rätt tid och på rätt sätt för att nå framgång. I de flesta fall kan man få rättsskydd i sådana här typer av tvister, vilket innebär att hemförsäkringen täcker en del av juristkostnaden.
Ett dolt fel är ett fel som fanns redan när fastigheten köptes och som man inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning innan köpet. Man ska heller inte behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick eller konstruktion.
En säljare är ansvarig för dolda fel i en fastighet i tio år från att man sålt fastigheten. De allra flesta felen uppdagas dock inom två år från försäljningen.
Säljaren kan i vissa fall friskriva sig från dolda fel. Detta är vanligt om säljaren är ett dödsbo eller en äldre person eller exempelvis ska flytta utomlands.
Upptäcker man som köpare ett fel som man misstänker är dolt är det viktigt att så snart som möjligt reklamera felet till säljaren. Därefter får man undersöka felet närmare och ta in offert för att se vad det kan kosta att åtgärda felet.
En bostadsrätt är lös egendom vilket innebär att det inte är samma regelverk som för fastighet. Felansvaret regleras i köplagen samt genom viss vägledning från jordabalken rörande köp av fastighet, för hur köplagens felregler ska tolkas.
Utgångspunkten är att en bostadsrätt köps i befintligt skick, dvs i det skick den var vid vid undertecknandet av överlåtelseavtalet. Säljaren ansvarar dock alltid för sina garantier och utfästelser.
Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid köp. Säljaren har också en upplysningsplikt. Det innebär att man som säljare ska upplysa om sådant som man kan förstå är av vikt för en köpare.
För fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen är säljaren i normala fall ansvarig. För att utgöra fel ska felen i bostadsrätten har funnits vid köptillfället men inte varit möjligt att upptäcka och inte heller kunnat förväntas utifrån bostadsrättens skick och ålder. Felet ska också vara ett väsentligt fel, som kan antas ha påverkat bostadsrättens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet.
Som köpare av bostad har man en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att man ska undersöka bostaden och är ansvarig för att finna sådant som skulle gå att upptäcka vid en noggrann undersökning. Dessa fel och brister är det svårt att med framgång klaga på efter köpet.
Detta kan innebära att man behöver vara noggrann när man går på visning. Man behöver kanske lyfta på mattor och kika under vasken i köket.
När man köper fast egendom brukar det finnas möjlighet att besöka fastigheten med en besiktningsman innan eller efter kontraktsskrivning. Då kan man vänta med den noggranna undersökningen till dess. Ofta har man också rätt att häva köpet om man efter en sådan besiktning inte är nöjd med fastighetens skick.
Om man köper bostadsrätt är det inte lika vanligt att en besiktning genomförs. Då är det viktigt att vara noga under visningen och undersöka bostaden.
När man köper en bostadsrätt kan det uppstå kostnader som man som köpare ska betala till föreningen, förvaltaren eller banken. Det kan dels handla om en medlemsavgift, exempelvis till HSB. Sedan kan det handla om en administrationsavgift, en överlåtelseavgift, för att administrera köpet. Det brukar handla om cirka 1500 kr. Vidare kan det finnas en kostnad för att pantsätta bostaden, om man tar lån. Kostnad rör sig om ca 500 kronor. Banken kan också ta ut en uppläggningsavgift för bostadslånet. Här bör man tala med sin bank om hur stor den avgiften kan komma att bli.
Strandskydd är ett skydd som gäller i hela landet och vid alla kuster, sjöar och vattendrag. Det skyddar området normalt 100 meter från strandkant, både på land och i vattenområdet. Ibland kan Länsstyrelsen utöka strandskyddet upp till 300 meter, om det behövs för att säkerställa ett strandskyddande syfte.
Man kan söka dispens från strandskyddet om man önskar bygga inom gränsen för strandskyddet.
Strandskyddet har två syften, att långsiktigt trygga allmänhetens tillgång till strandområden och att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Reglerna kring strandskydd går att finna i miljöbalken.
I strandskyddade områden får man normalt inte bygga eller ändra något. Om man trots det vill bygga, ändra eller åtgärda något inom ett strandskyddat område behöver man söka strandskyddsdispens. Detta gör man vanligtvis hos kommunen men ibland hos Länsstyrelsen.
Man kan erhålla dispens om det finns särskilda skäl för ett undantag från förbudet och att syftet med strandskyddet inte påverkas av dispensen.
Som köpare av fastighet har man en omfattande undersökningsplikt. De fel som går att upptäcka vid en noggrann undersökning får köparen själv ansvara för medan de fel som inte går att upptäcka vid en undersökning kan riktas mot säljaren även efter köpet. Köparen måste inte genomföra någon undersökning men det är viktigt att då komma ihåg att det är köparen som står för de fel som hen borde ha upptäckt vid undersökningen. Det kan således bli kostsamt att inte ta reda på dessa fel innan man tillträder sin nya bostad.
Undersökningen är långtgående och det förväntas att man som köpare är kunnig alternativt att man tar in fackman för att erhålla denna hjälp. Undersökningen handlar om allt från litet till stort. Man bör kontrollera så att värmen fungerar, så att vattnet rinner som det ska i kranarna, att spisen fungerar och att det inte finns fukt i källare eller på vind.
Hittar man fel under sin undersökning bör man också utreda vad felet beror på så att man kan få en tydlig bild av vad det kan kosta att åtgärda felet.
Om man undersöker fastigheten efter att man har skrivit köpekontrakt bör man vara noga med att tillse att det finns en besiktningsklausul i avtalet som innebär att man kan frånträda köpet efter besiktningen.
Vasagatan 28
111 20 Stockholm
Östgötagatan 55a
582 55 Linköping
Fel: Kontaktformulär hittades inte.