Jag ska skriva ett avtal, vad behöver jag tänka på?

Avtal kan ha väldigt många olika former beroende på vad för typ av avtal det handlar om. Det kan vara allt ifrån ett anställningsavtal till ett avtal om ett köp. Beroende på vilket avtal det gäller kan det också finnas olika formkrav. Formkrav innebär att avtalet måste innehålla vissa uppgifter för att det ska bli giltigt.

När man skriver ett avtal är det viktigt att man tydligt klargör hur överenskommelsen ser ut. Man behöver också tänka igenom vilka utmaningar som kan uppstå framåt och skriva avtalet på ett sätt som förebygger framtida missförstånd och konflikter. Ett sådant exempel kan vara om man skriver ett avtal med en hantverkare och att man då också i avtalet reglerar vad som ska hända om hantverkaren inte håller överenskommen tidsplan.

Måste avtal vara skriftliga?

Rent generellt är grundregeln att även muntliga avtal gäller. Det svåra med muntliga avtal är att bevisa vad man faktiskt kommit överens om. Därför avråder vi från muntliga avtal om avtalet är av stor vikt eller handlar om exempelvis olika typer av ekonomiska uppgörelser. Det är då alltid lättare att faktiskt ha skrivit ner vad avtalet avser och att alla parter som ingår avtalet också skriver under att man är överens om innehållet.
Vissa avtal måste vara skriftliga för att vara giltiga. Ett sådant är exempelvis köp av fast egendom, dvs köp av mark. Sådana avtal måste vara såväl skriftliga som innehålla vissa uppgifter för att vara giltiga.

Vad måste ett köpekontrakt för fastighetsköp innehålla?

För att ett köp av fastighet ska vara giltigt finns det vissa kriterier som måste vara uppfyllda. I annat fall kommer avtalet inte anses vara en fullständig köpehandling och avtalet kommer att vara ogiltigt.
För det första behöver avtalet vara skriftligt. Vidare skall det framgå:

  • Vilket köpeobjektet är, dvs fastighetsbeteckningen,
  • en köpeskilling,
  • en överlåtelseförklaring, dvs en mening där säljaren överlåter fastigheten till köparen,
  • ett undertecknande från såväl säljare som köparen.

Ska köparen sedan få lagfart på fastigheten krävs det ytterligare att:

  • två vittnen bevittnar säljarens underskrift,
  • om säljaren är gift och fastigheten utgör makarnas gemensamma bostad eller om fastigheten är säljarens giftorättsgods, krävs även den andra makens/makans skriftliga samtycke till överlåtelsen i avtalet.

När blir ett avtal bindande?

Det generella svaret på den frågan är att avtal blir bindande när båda parter har skrivit på avtalet. Att den ena parten har skrivit på men inte den andra innebär som regel att det inte finns ett bindande avtal mellan parterna. Avtalet kan ju dock innehålla en reglering kring bundenheten. Hur bindande det är kan också bero på vad det står i avtalet och hur avtalet är formulerat.

Hur kan man komma ur eller häva ett avtal?

Detta är en stor och komplex fråga där det inte finns något klart generellt svar. Generellt kan man säga att det är bra om ett avtal innehåller en överenskommelse om hur man kan avsluta det. Vissa köp kan vara svåra att häva eller komma ur, exempelvis köp av fastighet. Andra avtal är lättare att kliva ur och i många fall finns det exempelvis en uppsägningstid att förhålla sig till.
Man kan också häva ett avtal om den andra parten inte uppfyller villkoren i avtalet. Då kan den drabbade parten häva avtalet med stöd av avtalsbrott. I sådana situationer kan det också uppstå en rätt för den drabbade parten att utkräva någon typ av skadestånd om man lidit av att motparten inte fullföljt avtalet.

Vad händer om man bara struntar i att fullfölja ett avtal?

Om två parter ingått ett avtal och den ena parten bara struntar i att fullfölja överenskommelsen kan motparten häva avtalet med stöd av avtalsbrott. Då kan den part som har struntat i att fullfölja avtalet bli skyldig att ersätta den skadelidande parten för den skada som uppkommit. Det kan handla om att den skadelidande parten fått extra kostnader för att motpart struntat i att fullfölja avtalet. Det bästa är om avtalet redan från början innehåller en överenskommelse om vad som händer om någon bryter avtalet och inte fullföljer sin del.
Ju mer man kan komma överens om från början kring situationer som kan uppstå, ju mer man tänkt igenom vad som händer och allt inte går som på räls, desto bättre förberedd är man om det skulle bli trassel.
Ett avtal bryts inte alltid av illvilja utan det kan också inträffa oväntade situationer som gör att den ena parten helt enkelt inte klara av att fullfölja avtalet. Därför är det bra att ha tänkt igenom situationen innan man skriver avtal.